殷俊以前常听人说过，真正的生意人做生意，基本上都不是用自己的钱。
他们不会和普通人一样，有多少钱做多少事情。
他们通常有一块钱，就敢去做十块钱的事情。
怎么做？
当然就是各种银行和金融公司的贷款啰。
前世的殷俊，是坚决不敢借钱做事情的，所以他都没有贷款买房，自然有不少妹子听到后，就不愿意和殷俊继续相亲。
但这一世，从做生意开始，殷俊就是一直借钱的。
他的贷款全是从香江商业银行贷的，目前已经贷出来的就有1亿6000万，这还不包括他让香江商业银行跟花旗银行做的2000万美金的信用担保。——其实其中300万美金已经打到了卢卡斯影业的账上，所以又相当于殷俊欠了香江商业银行1500万港币左右。
香江商业银行背靠的是盘古银行，拥有着非常充裕的资金储备，而且陈老爷子朋友遍天下，一句话就能调集100亿港币这样的事情，对老爷子根本不是问题。
所以他们其实从来不担心缺钱的问题的。
但殷俊一个人就在他们这里贷款了接近2亿港币，抵押物却只有一块土地和20个剧本，这就让董事会颇有些意见。
当然了，这样的话根本不可能出现在主流里面。
无论是董事长陈友汉，还是董事总经理康新园，都非常的看好殷俊。
而价格不断上涨的天水围土地，也是成为了佐证他们眼光的最好凭证。
据说现在有二十多个大大小小的地产商，都想要购买天水围的土地，就算有人已经开到了每方呎30甚至是40的价格，赵家都一点也没有心动。
赵家的内部消息表示，他们现在根本不急着出售土地。
一方面是赵家的土地不多了，也就是200公顷左右，卖多了自己都没多少了。
二来是赵家在等着德润集团，还有殷俊的开发。
等到两方面把土地给开发出来，那时候就不是什么三十五十的价格了，起码也得七十八十，甚至是往100上走。
那时候无论是卖出去，或者是自己开发，他们都是游刃有余。
眼看着殷俊的土地不断在增值，他们有什么好担心的？
但殷俊却没有就此罢休，他又一次的来到了香江商业银行，想要再次办理贷款。
只不过，这一次他拿的不是土地，而是自己手里的九龙仓和长实集团的股份。
殷俊手里的长实集团股份有1460万股，依照现在平均每股还下跌了一点的价值，差不多是9000万左右的市值。
九龙仓殷俊有100万股，但九龙仓的市值就要高多了。
虽然在今年年初的时候，业绩报告显示九龙仓的利润不如预期，还跌了一部分，但现在随着房地产的不断火爆，拥有众多土地储备的九龙仓自然也就水涨船高，已经涨到了每股40港币的样子。
于是殷俊手里的九龙仓股票市值，是4000万港币。
加起来引进手里的股票是1亿3000万，俨然已经差点把他的贷款抵消得七七八八了。
这也是康新园对殷俊转变态度，很看好的原因之一。
殷俊两次的贷款都是为了购买这两个股票的，但这两个股票本身是属于殷俊的私人财产，和贷款无关，因此殷俊可以拿这两个股票来又抵押贷款。
这样的贷款方式，说得上有些投机取巧，也说得上是赌博甚大。
殷俊也早就在很多的案例上见过这种借力打力的累计投资的方式。
比如说，我手里有一套房子，然后我抵押贷款了100万，全款购买了第二套房子，然后我再把第二套房子抵押贷款，去购买第三套房子……如此的一直延续下去，直到十套八套为止。
整个过程中，实际上我付出的，也就是第一套房子而已，其余的钱全都是通过借力打力买下的，然后我要承担的，就是这十套八套房子的贷款利息而已。
等到房子涨价了，我就卖掉最后的那一套，赚取的钱支付贷款利息的同时，也抵充一部分的贷款。
等到房子再涨价了，那我又卖掉倒数第二套，再次抵充利息和贷款本金。
如此连续的来个三五次过后，最后我的贷款全部还清了，而我手里除了本身的房子之外，还能剩下两三套、甚至是三五套。
这样很爽吧？
像不像空手套白狼？
内地的很多人，就是靠这一套在房地产上面赚了大钱。
但是有一点，也就是最重要的前提条件，那就是你得保证，在三五年甚至七八年的时间里，房地产一直是涨价的，没有暴跌的。
只有这样，你才能通过涨价的价值，来赚取那些差价，赚到好几套房子。
很显然，北上广深，甚至可以说很多二三线城市的人，那么十多年遇到的都是这样房地产只涨不跌的好时候，所以他们赚钱了。
如果这样的事情发生在90年代的日本，或者是2008年前后的美国，甚至是1997年左右的香江，那么……
像是当年深交所周围楼顶，下饺子一样的恐怖悲惨事件，绝对不会少上演。
殷俊现在也用的是类似的办法。
以杠杆原理来撬动贷款，从而更多的获取财富。
殷俊从来不冒失，他之所以这么做，也是因为他知道，恰好香江这几年的房地产和股票都是疯狂涨价的，特别是他看重的土地和公司，都是这样。
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